甘孜日報 2017年06月12日
央金女士：我是一小區的頂層業主。由于在下大雨時，房頂會出現滲漏水現象，即使刷了防水涂料也無濟于事，我遂于三個月前加蓋了一層彩色板房。此舉有效達到了防水目的。不曾想，近日，業主委員會卻以板房超出墻體90公分，存在安全隱患，且《小區業主公約》中規定“未經業主委員會或總人數三分之二以上業主同意，任何業主不得擅自改動房屋共有部分結構，樓頂業主不得加層”為由堅持要我拆除。請問，業主委員會的理由成立嗎？
法官解答：雖然您加蓋板房能夠達到防水目的，但業主委員會同樣有權要求您拆除。一方面，您侵犯了業主的共有權。根據《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第3條和第7條的規定，屬于業主共有的部分包括：建筑物的基礎、承重結構、外墻、屋頂等基本結構部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設施、設備，避難層、設備層或者設備間等結構部分。改變共有部分的用途、利用共有部分從事經營性活動、處分共有部分，以及業主大會依法決定或者管理規約依法確定應由業主共同決定的事項，應當認定為物權法第76條第1款第7項規定的有關共有和共同管理權利的“其他重大事項”。您所加蓋的板房雖然是在樓頂，但因為樓頂屬于全體業主共有，您未經業主大會同意而改變房頂結構，且在客觀上存在安全隱患，不僅明顯與之相違，還違反《小區業主公約》中的相關規定。另一方面，業主委員會有權要求恢復原狀。因為《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第14條規定：“建設單位或者其他行為人擅自占用、處分業主共有部分、改變其使用功能或者進行經營性活動，權利人請求排除妨害、恢復原狀、確認處分行為無效或者賠償損失的，人民法院應予支持。”此外，《住宅專項維修資金管理辦法》第2條和第18條分別規定，住宅專項維修資金是指專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。住宅專項維修資金應當專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。因此，您面對房頂滲漏水，完全可以要求使用住宅專項維修資金來維修，而無需自行處理。
值班法官：徐法官
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